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穩住樓市!2019兩會再提“房地產”

發布時間
    2019.03.14
文檔類別
    政策解讀
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報告內容

幸运数字斯莱文 www.qhakz.icu 2019年是經濟轉型調整關鍵之年。房地產作為國家經濟中的重要一環,其政策的變化及未來的走勢備受關注。

3月5日,十三屆全國人大第二次會議政府工作報告再提房地產。樓市總基調再度發生變化。這些變化,到底給2019年的樓市走向釋放了哪些信號?
難現大松綁大放水
值得一提的是,今年對于房地產相關內容的描述與以往不同:并未單列,而是隱藏于“城鎮化”部分,次數也變少了,整體的基調相對平穩,不僅沒有重申“房住不炒”,也未強調去年如火如荼的“租售并舉”。這也不難理解,畢竟樓市與大環境息息相關,這兩年經濟環境、市場環境甚至是國際環境都經歷了變局式的調整,樓市調控的基調自然要發生變化。

對比歷年來政府工作報告對房地產的定調來看,從17年的“去庫存”、18年的“房住不炒”到19年的“穩樓市”,這不僅意味著樓市調控方向的轉變,更意味著房地產重要性的變化??梢苑⑾?,至少在2019年,樓市的核心目標是“穩”。未來是否要刺激樓市,還是國家整個經濟的發展形勢。

新型城鎮化

光是房地產調檔入“城鎮化”這點,今年政府工作報告中的城鎮化的表述就非常值得我們關注:
深入推進新型城鎮化,堅持以中心城市引領城市群發展。抓好農業轉移人口落戶,推動城鎮基本公共服務覆蓋常住人口;
新型城鎮化要處處體現以人為核心,提高柔性化治理、精細化服務水平,讓城市更加宜居,更具包容和人文關懷;
城鎮老舊小區量大面廣,要大力進行改造提升;

在這里,筆者為大家提煉2點會議精神 :

新型城鎮化內涵特征變化:從版圖擴大到內涵式增長
全聯房地產商會創會會長聶梅生認為“原來的城鎮化基本上是開發商在推動中國城鎮化的過程充當著重要角色,從新城鎮、新建筑這個角度介入的比較多,例如望京新城、回龍觀、天通苑等,操作方式是一個先有房子基礎設施再有人的過程,一些衛星城和國外也是有過這樣的操作。實際上就是不斷圈地,不斷地從版圖上擴大的過程 “
筆者認為,新型城鎮化的深化推進實質上是城市內涵性的一個增長,并非是版圖的擴張而是城市的更新,包括一些老舊小區的改造升級,實際上就是給原有的城鎮化賦予一個新的內容,更多從人的角度來看未來城鎮化的發展。未來,真正以人為本的城市更新或將是開發企業布局發展的一個重要的新增長點。

新型城鎮化發展路徑:堅持以中心城市引領城市群發展
對此,同策咨詢研究中心總監張宏偉指出,從房地產角度來講,一些資源配套、人口、教育、產業也會在中心城市集聚,開發企業還是會把主要精力放在國家中心城市和區域中心城市;另一方面,一旦核心城市有了布局并且地位得到確認之后,比如上海,那么周邊城市例如昆山、嘉善等,這些城市基礎設施配套和產業資源也會產生聯動。
過去的城鎮化,我們總說要均衡式發展小城鎮,修了很多路,開發了很多特色小鎮,然后真正聚集到人氣的小鎮很少。我們很快發現人口往大都市圈流的規律是不可逆的。2019年,從2月21日,國家發改委發布《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》到兩會“深化新型城鎮化,堅持以中心城市引領城市群發展”。接連兩大政策釋放信號,中心城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。城鎮化的發展進入了一個新的階段,即大都市圈發展。

棚改接近尾聲
關于棚改,今年只是提及“推進棚戶區改造”,并未提到具體的量化目標,表述較往年明顯弱化。
繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造,保障困難群體基本居住需求。
其實不難理解。從全國庫存來看,房地產市場已經基本告別庫存積壓時代,當下房地產去庫存任務初步完成,一、二、三、四線城市商品房庫存去化已很充分,很多城市去化周期均在12個月以下。經過近幾年棚改的狂飆突進,全國的棚改已經基本到了收官之際,大部分省市棚改都已經基本完成任務。

要知道,2020年是棚改收官之日。未來2年,隨著棚改量的不斷縮水,貨幣化安置逐漸收緊將極有可能成為趨勢。棚改紅利即將結束,三四線城市尤其是受棚改驅動比較大的,或將進入新一輪的市場調整。

政策調控已經觸底
從政策層面來看,今年的房地產政策不會那么嚴格,將以地方主導為主。
落實城市主體責任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進房地產市場平穩健康發展;
有更大的自主權意味著要承擔更大的責任。未來不排除有部分城市政策調整,但是在房地產市場平穩的大原則是不變的,部分受政策影響市場下行明顯的城市有可能放松。但對于一二線重點城市來看,想要放松限購、限貸幾乎是不太可能的。

二度提及房產稅
繼2018年,“房地產稅”再度進入政府工作報告。與去年相比, “穩妥推進”變成了“穩步推進”,這意味著房地產稅推進已經有相關的方案。
2018年十三屆全國人大常委會立法規范對外公布,房地產稅法被列入五年立法規劃。雖說遲早要來,因為房地產稅節奏是立法先行充分授權分布推進,立法雖步入日程,但距離真正落地開征還為時尚早。具體哪一年來,不確定性仍然很大。
2019年GDP增速目標為6.0-6.5%,較于2017和2018年6.5%左右的增速目標可以說是重新設置了一個區間,留下了一定的余地,這意味著經濟增長略有放緩是可以理解的。落位到房地產方面,市場也不必期待大幅度的市場刺激。
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